【资料图】

投资摘要：

市场行情：本周（4.3-4.7）A 股地产指数（申万房地产）涨幅4.65%（上周-3.09%），A 股大盘（中证A 股）涨幅1.77%（上周0.27%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.20%（上周-1.85%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-2.07%（上周2.27%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-0.34%（上周2.43%）。本周A 股地产板块表现强于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房、二手房销售增速均有所回落。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~4.8）同比增长13.6%，本月至今（4.1~4.8）同比增长29.0%，上月整月同比增长45.4%；12 城二手房成交面积（1.1~4.8）同比增长46.3%，本月至今（4.1~4.8）同比增长37.8%，上月整月同比增长77.7%。

土地市场成交溢价率提升。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.9）成交土地建面同比增长2.3%，上周累计同比增长2.7%；本周100 大中城市（4.3~4.9 土地成交溢价率为8.6% ，上周为7.2%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.9）土地成交总价同比增长1.1%，上周累计同比增长0.8%。

内债融资略微上行，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~4.9）累计同比增长0.2%，4 月至今（4.1~4.9）同比增长17.0%；内地房企海外美元债券余额（截至4.9）同比去年同期下滑24.47%，环比上月末下滑0.68%；内地房企海外港元债券余额（截至4.9）同比去年同期下滑16.77%。

投资策略：本周郑州和合肥两大省会城市放松了限购，多地优化公积金贷款额度。4 月3 日，郑州二环外取消楼市限购，限售政策也进行部分调整。4 月4 日，合肥楼市调控政策有所调整，部分区域不再限购；持有安徽省居住证且无房的外地户籍，可在合肥市限购区域购买1 套住房。此外，本周杭州临安区、河南南阳和大连等地降低了二套房公积金贷款首付比例；山西大同、安徽黄山和郑州等地也优化了公积金贷款政策，提升了贷款额度。

防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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